Wynajem mieszkania czy innego lokali użytkowego z reguły stanowi jedną z najczęściej stosowanych form użytkowania danej nieruchomości. Forma ta przynosi określone korzyści zarówno podmiotom najmującym, jak i samym najemcom. Ci pierwsi bowiem wciąż pozostają formalnie właścicielami danego mieszkania, równocześnie czerpiąc określone korzyści materialne z tytułu ich udostępniania innym osobom do zamieszkiwania lub prowadzenia działalności gospodarczej. Drudzy natomiast nie muszą jednorazowo czy nawet w ratach ponosić ogromnych kosztów kupna mieszkania na własność. Trzeba mieć jednak świadomość, że relacje między właścicielami mieszkań a ich lokatorami nie zawsze układają się idealnie. Zabezpieczeniu praw właściciela służy m.in. najem okazjonalny.
Najem okazjonalny – co to jest?
Wszelkie kwestie dotyczące najmu okazjonalnego zostały uregulowane w odpowiedniej ustawie odnoszącej się do ochrony praw lokatorów oraz mieszkaniowych zasobów gminnych. Zgodnie z tymi przepisami za umowę najmu okazjonalnego uważa się taką umowę, za pomocą której jednostka wynajmująca zyskuje prawo do użytkowania danego lokalu w celach zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych przez okres co najwyżej 10 lat. Z takiego najmu mogą skorzystać jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej odnoszącej się do profesjonalnego wynajmowania mieszkań. Z możliwości zastosowania najmu okazjonalnego co do zasady wyłączone są również lokale należące do publicznych zasobów mieszkaniowych. Taka forma najmu odnosi się bowiem jedynie do właścicieli mieszkań prywatnych. Jeśli umowa najmu okazjonalnego z lokatorem zostanie skutecznie sfinalizowana, właściciel musi zgłosić ten fakt do właściwego ze względu na miejsce swojego zamieszkania urzędu skarbowego.
Pisemna forma umowy
Umowę najmu okazjonalnego w każdym wypadku należy sporządzić w formie pisemnej, w przeciwnym wypadku bowiem może ona okazać się nieważna. Ponadto zaleca się dołączenie do niej kilku bardzo ważnych dokumentów. Chodzi tutaj głównie o podpisane przez najemcę oświadczenie w postaci aktu notarialnego odnoszące się do zobowiązania opróżnienia lokalu oraz jego opuszczenia w terminie, który został wskazany w danym żądaniu, następującym po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu. Ponadto należy dołączyć także dokument wskazujący na inny lokal, który najemca chce zająć po opuszczeniu lokalu objętego najmem okazjonalnym. Trzeba także dołączyć pisemne oświadczenie właściciela lokalu albo innej osoby do tego upoważnionej wyrażające zgodę na zamieszkiwanie lokatora oraz innych osób w wynajętym mieszkaniu przez określony czas. Najlepiej, aby oświadczenie to zawierało również notarialnie poświadczony podpis właściciela lokalu. Dzięki wspomnianym załącznikom osoba wynajmująca zyskuje pewność, że lokator faktycznie opuści wynajmowany lokal w ustalonym wcześniej terminie. Co istotne, przy najmach okazjonalnych często pobiera się tzw. kaucję zabezpieczającą. Jest to pewna ustalona przez obie strony transakcji kwota, która może zostać przeznaczona przez właściciela lokalu na poczet opłacenia różnych należności i kosztów egzekucyjnych przysługujących najemcy w dniu opróżnienia lokalu. Maksymalna wysokość kaucji jest równa dwunastokrotności stawki czynszu obliczonego na podstawie stawki obowiązującej w momencie zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Eksmisja lokatora
Właściciel może dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z uwagi na fakt jej zawarcia w formie pisemnej. Nie trzeba tego jednak robić, jeśli wygasł czas najmu określony w umowie. Może się jednak zdarzyć, że najemca pomimo innych ustaleń nie będzie chciał opuścić zajmowanego lokalu. W takim wypadku właściciel zostaje zmuszony do podjęcia kolejnych kroków. Prawna skuteczność eksmisji lokatorów uzależniona jest od wystosowania przez właściciela mieszkania specjalnego pisemnego żądania udostępnienia lokalu (żądanie to musi mieć urzędowo poświadczony podpis właściciela).
W treści żądania muszą znaleźć się dane osobowe najmującego i lokatora, wyszczególnienie przyczyn rozwiązania umowy, a także termin opuszczenia zajmowanego lokalu przez lokatora i inne osoby z nim zamieszkujące. Termin ten musi wynosić co najmniej siedem dni. Brak zastosowania się do żądania przez lokatorów pociąga za sobą możliwość złożenia przez właściciela wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Wniosek taki przesyła się komornikowi, przy czym należy zaopatrzyć go w pewną obowiązkową dokumentację. Zalicza się do niej w szczególności żądanie opróżnienia lokalu wręczone najemcy osobiście wraz z potwierdzeniem jego otrzymania przez daną osobę czy to osobiście, czy też za pośrednictwem poczty. Właściciel powinien także udokumentować swoje prawo do danego lokalu za pomocą na przykład aktu notarialnego.
W dokumentacji musi znaleźć się również poświadczenie zgłoszenia zawartej umowy najmu do właściwego urzędu skarbowego. Otrzymanie klauzuli wykonalności uprawnia właściciela do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej u komornika, do którego została złożona wcześniej wspomniana dokumentacja.
