Nieruchomości na wynajem to jedna z najpopularniejszych form bezpiecznego inwestowania, ale zarazem jedna z bardziej kłopotliwych (problemy z płatnością, z najemcami, ze zniszczeniami itp.). Bardzo dobrym rozwiązaniem jest przekazanie obsługi komuś innemu, czyli wynajęcie nieruchomości ze zgodą na dalszy podnajem. Niestety wówczas powstaje pytanie: jak to rozliczać, co z podatkiem dochodowym i VAT ? W przypadku najmu nieruchomości, w zależności od tego co jest przedmiotem umowy, zastosowanie może znajdować 8% albo 23% stawka VAT. Niekiedy przysługuje nam również zwolnienie z VAT.
Podnajem na cele mieszkaniowe
Mimo wszystko wiele osób jednak decyduje się wynająć swoją nieruchomość, jednocześnie udzielając najemcy zgody na dalszy podnajem, dzięki czemu zdejmuje z siebie większość uciążliwości związanych z wynajmem bezpośrednim, a w zamian zyskuje stały przychód. Powstaje nieco skomplikowana sytuacja, gdyż jest jeden przedmiot umowy (nieruchomość), a dwa stosunki prawne – pomiędzy właścicielem i najemcą oraz pomiędzy najemcą a podnajemcą.
Podstawową stawką podatku VAT jest stawka w wysokości 23%. Jednakże na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Tak więc przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
– świadczenie usługi na własny rachunek,
– charakter mieszkalny nieruchomości,
– mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku, natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.
Dlatego też zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy – przy czym przyjmuje się, iż cel nie jest związany z chwilowym, krótkotrwałym pobytem, ale z zamieszkaniem, a więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą ). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.
Z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”.
| Zdaniem organów podatkowych taki rodzaj usługi najmu, w której najemcą nie jest bezpośrednio pracownik (finalny konsument), ale podatnik (pracodawca), korzysta również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dla zastosowania zwolnienia nie ma znaczenia rodzaj i forma prawna zarówno podmiotu wynajmującego, jak i najemcy. |
Najem w ramach prowadzonej działalności
Kiedy firma wynajmuje innej firmie nieruchomość, będącą składnikiem jej majątku, sprawa jest stosunkowo prosta. W zależności od tego czy firma “właściciel” jest czynnym podatnikiem VAT, czy korzysta ze zwolnienia podmiotowego, wystawia fakturę ze stawką:
– “ZW” – najem lokalu na cele mieszkaniowe lub zwolnienie podmiotowe,
– 8% – jeśli jest czynnym podatnikiem wynajmującym nieruchomość w ramach usług związanych z zakwaterowaniem,
– 23% – w pozostałych przypadkach.
Dość często jednak wynajmujący stoją przed dylematem: czy opodatkować transakcję stawką 23 proc., czy zastosować zwolnienie od podatku? Niestety błędne opodatkowanie transakcji może mieć negatywne konsekwencje zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku kluczowe jest więc ustalenie, czy cel mieszkaniowy może być realizowany:
– tylko przez najemcę (prywatną osobę fizyczną), co ogranicza możliwość stosowania zwolnienia wyłącznie do relacji: wynajmujący (podatnik VAT) – konsument (prywatna osoba fizyczna),
– także przez pracowników najemcy, co powoduje, że zwolnienie może być także stosowane w obrocie pomiędzy podmiotami gospodarczymi.
| Ze względu na fakt, że po stronie organów podatkowych wątpliwości interpretacyjne w tym zakresie powstały w ostatnim czasie i są podstawy, by przypuszczać, że na ich jednoznaczne rozstrzygnięcie przyjdzie niestety poczekać, w takich okolicznościach dla wynajmującego najrozsądniejsze jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie. |
Ważne!
Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT powinien pamiętać, że nawet jeśli wynajmuje nieruchomość na cele mieszkaniowe i korzysta z przedmiotowego zwolnienia, to powinien wykazać tego typu sprzedaż w ewidencji sprzedaży VAT oraz w deklaracji VAT. Natomiast jeśli przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego, powinien pamiętać, że przychody z najmu lokali mieszkalnych powinien uwzględnić w wyliczaniu limitu na cele VAT, mimo że są zwolnione z VAT.
Źródła:
Interpretacje indywidualne
Dyrektora KIS z: 13 kwietnia 2018 r. (0112-KDIL1-3.4012.53. 2018.2.JN), 20 kwietnia 2018 r. (0112-KDIL4.4012.114.2018.1.JKU), 21 sierpnia 2018 r. (0112-KDIL4.4012.263.2018.2.JKU), 11 grudnia 2018 r. (0111-KDIB3-1.4012.862.2018. 2.IK), 3 kwietnia 2019 r. (0111-KDIB3-1.4012.54.2019. 2.RSZ) oraz 15kwietnia 2019 r. (0113-KDIPT1-3.4012.130. 2019.1.MWJ).
1. https://rachunkowosc.com.pl/zwolnienie_z_vat_uslug_najmu_nieruchomosci (dostęp z dnia 16.09.2020 r.)
2. https://rachunkowosc.com.pl/stawka_vat_przy_najmie_lokalu_mieszkalnego_w_ktorym_najemca_zorganizowal_burse (dostęp z dnia 15.09.2020 r.)
3. https://www.rp.pl/Nieruchomosci/307309988-Wynajmujesz-lokale-mieszkaniowe–uwazaj-na-VAT—interpretacja-podatkowa.html (dostęp z dnia 14.09.2020 r.)
4. http://www.vademecumpodatnika.pl/artykul_narzedziowa,1167,0,19509,wynajem-nieruchomosci-wylacznie-na-cele-mieszkaniowe.html (dostęp z dnia 16.09.2020 r.)
5. https://zrozumvat.pl/jak-ustalic-stawke-vat-dla-najmu-nieruchomosci/ (dostęp z dnia 15.09.2020 r.)
6. https://wynajemca.com.pl/vat-przy-wynajmie-mieszkania/ (dostęp z dnia 14.09.2020 r.)
